News-Serwis

Inne

Kupno mieszkania – trudna sztuka wyboru. Rynek wtórny czy pierwotny?

Kupno mieszkania – trudna sztuka wyboru. Rynek wtórny czy pierwotny?
07 stycznia 2016
14:09

Kupno własnego mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu. Tak naprawdę to cały szereg decyzji, których efektem jest wizyta u notariusza. Jedna z pierwszych i najważniejszych dotyczy rynku, na którym nabędzie się nieruchomość. Możliwości są dwie – rynek wtórny i rynek pierwotny czyli mówiąc prościej – mieszkanie nowe (od dewelopera) lub mieszkanie po kimś – „używane”. Sprawa nie jest wcale oczywista, a niezdecydowani będą mieli twardy orzech do zgryzienia.

Wyposażenie mieszkania

Mieszkanie nowe trzeba wykończyć i wyposażyć. W nabytym lokalu nie ma nic poza betonem na podłodze, instalacją elektryczną, kaloryferami i parapetami. Trzeba wstawić drzwi pokojowe, położyć podłogi, pomalować ściany, wyposażyć kuchnię i łazienkę – to wszystko tylko na dobry początek. Taki stan pozwala na dowolność aranżacyjną i spełnienie wszelkich fantazji projektowych. Wymaga jednak czasu, zachodu, kreatywności, a przede wszystkim pieniędzy. Szacuje się, że na wykończenie metra kwadratowego lokalu w stanie surowym trzeba przeznaczyć ok. 1000 zł. Oczywiście koszty można na różne sposoby minimalizować – często jednak z fatalnym skutkiem.

Brak doświadczenia może skutkować naprawdę złymi decyzjami i uderzyć po kieszeni nieprzewidzianymi lub wręcz zbędnymi wydatkami. Projektanci wnętrz powtarzają, że pierwsze mieszkanie powinno się robić dla wroga, drugie dla przyjaciela, a dopiero trzecie dla siebie – człowiek uczy się na błędach. Czasem zatem bardziej opłaci się zamówienie projektu u specjalisty niż działanie w pojedynkę i ciągłe poprawianie.

W przypadku rynku wtórnego podłogi i drzwi już są. Wyposażona jest łazienka (wanny, umywalki, ubikacji nikt ze sobą nie zabiera), często także kuchnia. Niestety, w większości przypadków stan techniczny takich mieszkań wymaga remontu – często generalnego. Zatem koszty, które miały się zmniejszyć mogą niebotycznie wzrosnąć, a każdy remont starego mieszkania to dla świnki skarbonki wielka niewiadoma. Trzeba pamiętać o wielu pułapkach – np. że instalacje elektryczne w starym budownictwie (czy to w kamienicach, czy w blokach) były przewidziane na mniejsze potrzeby. W kuchniach epoki gomułkowskiej lub gierkowskiej najczęściej są dwa gniazdka – na lodówkę i dodatkowy sprzęt. W nowym budownictwie w kuchni jest przynajmniej pięć gniazdek – w tym gniazdka przeznaczone na konkretne sprzęty. Jest też pewność, że po podłączeniu zmywarki, piekarnika, czajnika i mikrofalówki nie wystrzelą korki. W blokach z wielkiej płyty aluminiowe kable nie radzą sobie z przesyłem energii potrzebnym do obsłużenia kilku urządzeń na raz. W nowym budownictwie ten problem praktycznie nie występuje. Obowiązują nowe przepisy, które nakazują m.in. ze względów bezpieczeństwa zastosowanie miedzi we wszystkich przewodach o przekroju do 10 mm2.

fot. po

fot. po

Kwestię wyposażania i urządzania mieszkania można rozwiązać jeszcze na inne sposoby – w przypadku rynku wtórnego – nabyć lokal, który jest zmodernizowany i przygotowany do wprowadzenia się. Trudno będzie jednak znaleźć mieszkanie, które idealnie trafi w gust kupującego, a cena takiego lokalu z pewnością będzie znacząco wyższa. W przypadku mieszkania nowego można skorzystać z opcji „wykończenia pod klucz”. To jednak też dodatkowe koszty – czasami nietrafione.

Lokalizacja

Ważnym kryterium przy wyborze mieszkania jest jego lokalizacja. Z zasady – im bliżej centrum, w obrębie tzw. „starych dzielnic”, tym większy wybór na rynku wtórnym i mniejszy na pierwotnym. Nowe budownictwo zdominowało za to obszary peryferyjne. Miejsca do niedawna zajmowane przez pola stały się w ostatnich latach rozległymi placami budów, kompleksami osiedli – jak w przypadku Warszawy Wilanów czy na Białołęka. To młode dzielnice – nie tylko z uwagi na ich historię w obrębie miasta, ale także na charakterystykę społeczną. Cechuje je duży odsetek ludzi młodych w wieku produkcyjnym. W takich miejscach rodzi się najwięcej dzieci. To plus jeśli chce się, żeby swoje dziecko wychowywało się w towarzystwie rówieśników. Minus, bo dzielnice te wciąż niewystarczająco odpowiadają na potrzeby młodych rodziców – jest za mało żłobków, przedszkoli, szkół podstawowych itp. Wciąż poważnym problemem jest stopień skomunikowania tych dzielnic z resztą miasta, choć w przypadku Warszawy – z każdym rokiem jest coraz lepiej.

mapa Google

mapa Google


Kredyt czy gotówka?

Ważnym aspektem przy kupnie mieszkania jest tryb rozliczenia. Jeśli płaci się gotówką – nie będzie żadnych komplikacji. W przypadku kredytu – bank (nawet jeśli potwierdzi zdolność kredytową) może nie udzielić pożyczki na mieszkanie z rynku wtórnego, jeśli uzna, że nieruchomość ma pewne wady prawne. Np. znaczna część warszawskich osiedli z okresu Polski Ludowej powstała na gruntach, których status dziś określa się mianem „nieuregulowanego”. To przypadek chociażby bloków w rejonie Kępy Potockiej na Żoliborzu. W takiej sytuacji niemożliwe jest wydzielenie księgi wieczystej. Bank zatem odmówi udzielenia kredytu. Są też inne powody negatywnych decyzji – na przykład zadłużenie mieszkania czy niejasne kwestie własnościowe. W takich sytuacjach kupujący musi zapłacić gotówką, ale powinien pamiętać o całym inwentarzu zagrożeń i komplikacji, który może nabyć wraz z lokalem.

W przypadku stolicy bardzo ryzykowne jest kupowanie mieszkań w przedwojennych kamienicach. Ich stan techniczny na pewno będzie daleki od ideału – nawet jeśli budynek z pozoru wydaje się zadbany. Poza tym kilkaset budynków objętych jest roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Pretensje do kolejnych mogą zostać w przyszłości zgłoszone. Mitem jest przekonanie, że akt własności chroni w takiej sytuacji przed kłopotami. Generalny remont budynku będzie uciążliwy dla każdego. Mogą wzrosnąć także koszty utrzymania mieszkania.

Bank może odmówić także udzielenia kredytu na mieszkanie nowe. Zdarza się to rzadko, a wynikać może np. ze złej kondycji finansowej dewelopera. Bank w tej sytuacji jest instytucją występującą w interesie kupującego. Sztab ludzi sprawdza nie tylko kredytobiorcę, ale także inwestycję.

Niestety, płacący gotówką nie zawsze mają lepiej. Dotyczy to osób, które chcą skorzystać z dopłat rządowych (Mieszkanie dla Młodych itp.). Na taką pomoc mogą liczyć tylko osoby zaciągające kredyt. Stąd częste opinie, że programy rządowe zostały napisane z myślą o wspieraniu sektora bankowego. Bank Gospodarstwa Krajowego, który odpowiada za fundusze MDM dopłaca do wkładu własnego, który jest konieczny przy kupnie mieszkania na kredyt. W 2016 r. warunki przyznawania dopłat zmieniły się. Opisywaliśmy je w artykule „Mieszkanie dla młodych… i szybkich”.

fot. Piggy Bank/Flickr

fot. Piggy Bank/Flickr

Problemem wciąż pozostaje dostępność inwestycji, które kwalifikują się do programu. Progi cen za metr kwadratowy zostały ustawione tak nisko (od 1 stycznia dla Warszawy: 6417,50 zł/m2), że znaczna część deweloperów w ogóle zrezygnowała z oferowania mieszkań kwalifikujących się do MDM-u. Czasami deweloper godzi się na odpowiednie rozłożenie kosztów – na przykład do ceny mieszkania doliczając garaż. Uwaga! Kupno garażu zwykle jest obligatoryjne, mimo że jego cena nie jest wliczona w cenę mieszkania. Trzeba zatem pamiętać, że do ceny lokalu należy doliczyć ok. 30 tys. zł za miejsce postojowe – to cena uśredniona na rynku warszawskim.

Jeszcze trudniej z MDM-u skorzystać w przypadku rynku wtórnego. Dofinansowanie będzie przyznane przy zakupie mieszkania, którego cena nie będzie wyższa niż 5 250,68 zł za metr kwadratowy. Niestety w stolicy mieszkania w tej cenie nie dość, że są rzadkością, to kwalifikują się do generalnego remontu – podobnie jak budynki, w których się znajdują. Średnia cena mieszkania ok. 50-metrowego na rynku wtórnym przekracza znacząco 6 tys. zł/m2. Przy czym zwykle i tak są to mieszkania wymagające prac remontowych i aranżacyjnych, które mogą znacząco przekroczyć kwotę dopłaty MDM.

Dodatkowe koszty

Każdy kupujący mieszkanie musi liczyć się z dodatkowymi kosztami, których nie da się uniknąć. Jest ich więcej i są one wyższe w przypadku rynku wtórnego. Nabywca mieszkania „używanego” jest obciążony podatkiem od czynności cywilnych (PCC). Wynosi on 2% ceny mieszkania. W przypadku lokalu nabytego za 400 tys. zł będzie to 8 tys. zł. Zwykle jeszcze więcej trzeba zapłacić pośrednikowi. Po deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, jak grzyby po deszczu wyrosły w tej branży firmy, firemki. Niestety, odbiło się to na jakości świadczonych usług. Obecnie bardzo trudno nabyć mieszkanie bezpośrednio od właściciela. Ogromna większość ogłoszeń internetowych zawiera kontakt właśnie do pośrednika. Zwykle są to osoby, które o danym lokalu mają bardzo mgliste pojęcie. Niestety, wspólne doświadczenie szukających mieszkań na rynku wtórnym każe wystawić owym pośrednikom niepochlebną recenzję.

fot. Phillip Ingham

fot. Phillip Ingham

Przypadki prowadzenia klienta do mieszkania, w którym pośrednik wcześniej nie był są nagminne. Zdarza się nawet, że pośrednik ma kłopot z topografią i dotarciem na miejsce. Zawsze jednak zależy mu doprowadzeniu do transakcji, więc mieszkanie od progu zachwala, nawet jeśli ma ono szereg wad. Z reguły im większa firma pośrednicząca, im dłużej działa na rynku – tym wyższą jakość usług świadczy. Mimo to, opinie klientów rzadko są pozytywne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że pośrednik w niczym tak naprawdę nie pomaga, a za doprowadzenie klienta do drzwi mieszkania inkasuje prowizję w wysokości ok. 2,5-3 % od ceny mieszkania. Nie wiadomo też czyje interesy reprezentuje – sprzedawcy czy kupującego. Rzadko będzie realnie negocjować cenę, bo im niższa cena tym niższa prowizja. Pośrednicy niechętnie też negocjują wysokość prowizji. Zejście poniżej 2% jest praktycznie niemożliwe. Jest to zatem kolejny koszt – dla mieszkania o wartości 400 tys. zł ponad 8 tys. zł. Tu – podobnie jak w przypadku PCC – opłata dotyczy wyłącznie rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym pośredników opłacają deweloperzy.

W przypadku rynku wtórnego więcej pieniędzy zostawimy też u notariusza. Taksa notarialna ustalona ministerialnie dla rynku wtórnego jest wyższa niż dla rynku pierwotnego. W obu przypadkach – mieszkania nowego i mieszkania „używanego” należy doliczyć też szereg innych kosztów – m.in. sądowych, wypisów akt, ubezpieczeniowych. Są one jednak znacznie niższe niż PCC i prowizja dla pośrednika. W sumie wynoszą kilkaset złotych.

Bez zbędnej zwłoki

Zaletą kupna mieszkania z rynku wtórnego może być natychmiastowość przejęcia lokalu. Bywa jednak, że sprzedający dopiero po otrzymaniu pieniędzy rozpocznie wyprowadzkę – każdy przypadek należy zatem rozpatrywać indywidualnie. Obie strony powinny zabezpieczyć się odpowiednimi umowami i wyznaczyć termin przekazania kluczy. W przypadku rynku pierwotnego czas oczekiwania na wprowadzenie się może być różny w zależności od tego na jakim etapie realizowania inwestycji nabywa się mieszkanie. Jeśli kupuje się „dziurę w ziemi”, można czekać nawet dwa lata. Czasami terminy odbiorów inwestycji się przedłużają, co dla właściciela lokalu może być bardzo irytujące.

fot. Kris Duda/Flickr

fot. Kris Duda/Flickr

Można jednak kupić nowe mieszkanie i od razu dostać klucze. Na wielu nowooddanych do użytku osiedlach są jeszcze pojedyncze lokale na sprzedaż. Zaletą takiego zakupu jest możliwość dokładnego sprawdzenia inwestycji (a nie tylko planów architektonicznych). Często takie ostatnie mieszkania wystawiane są na sprzedaż po cenach promocyjnych.

Dla wielu nabywców idealnym kompromisem pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym jest kupno mieszkania „używanego”, ale zaledwie kilkuletniego. Mieszkanie takie znajduje się w nowoczesnym budownictwie, zwykle jest wykończone w nowoczesny sposób, a może być nieco tańsze niż mieszkanie prosto od dewelopera. Budynek kilkuletni nie powinien już osiadać, co zmniejsza zagrożenie pękaniem ścian. Wszystko to jednak kwestia odpowiedniej kalkulacji i indywidualnych preferencji.

Piotr Otrębski

fot. Tom Borowski/Flickr

Powiązane artykuły

Komentarze